Welcome

ซื้อคอนโดครั้งแรก มีขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ซื้อคอนโดครั้งแรก มีขั้นตอน และค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ใครที่กำลังมีแผนที่จะซื้อคอนโด แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไรบ้าง อาจจะพอรู้มาคร่าวๆ แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่าต้องเริ่มทำอะไรก่อน ต้องเตรียมตัวเตรียมใจด้านไหนบ้าง รวมไปถึงต้องเก็บเงินไว้เท่าไหร่ ถึงจะเริ่มซื้อคอนโดได้ วันนี้เรามีขั้นตอนการซื้อคอนโดตั้งแต่เริ่มมองหาคอนโดไปจนถึงย้ายเข้าคอนโดมาฝากกันค่ะ โดยจะเน้นไปที่มือใหม่ที่กำลังมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นครั้งแรก โดยการยื่นกู้ผ่านธนาคาร พร้อมทั้งยกตัวอย่างเหตุการณ์สมมติมาให้ดูเป็น Case Study ด้วยค่ะ ทั้งนี้เป็นการซื้อแบบพื้นฐานทั่วไป ไม่ได้รวมโปรโมชั่น หรือมาตรการพิเศษใดๆ นะคะ

ขั้นตอนการกู้ซื้อคอนโดที่กำลังก่อสร้าง สำหรับมือใหม่

1.เลือกคอนโดที่ถูกใจ
ขั้นตอนแรกก็ไม่ยากเลยค่ะ สำหรับใครที่มีโครงการอยู่ในใจแล้ว ก็ตั้งมั่นไว้เลยค่ะว่าเราจะซื้อที่นี่ แต่ถ้าใครยังมองหาที่ถูกใจไม่ได้ ก็เข้ามาชมได้ที่เว็บไซต์ Checkraka.com เรามีลิสต์โครงการคอนโดให้เลือกถึง 1,700 กว่าโครงการทั่วประเทศไทย โดยสามารถ Filter เลือกตามทำเลก็ได้ เลือกที่ติดรถไฟฟ้าก็ได้ ตามงบประมาณที่เรามีอยู่ได้เลยค่ะ
เหตุการณ์สมมติ: เราอยากได้คอนโดห้องนึง ตั้งสเปกไว้เป็นห้องแบบ 1 bedroom ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท ทำเลใกล้รถไฟฟ้า

2.เดินเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ
จากนั้นอย่ารอช้า เดินเข้าไปเยี่ยมชมโครงการแบบไม่ต้องเขิน เมื่อเข้าไปด้านใน Sales Gallery แล้วก็จะมีพนักงานขายออกมาต้อนรับเราค่ะ โดยเขาก็จะถามความต้องการของเราว่า ต้องการห้องขนาดเท่าไหร่ แบบไหน ตำแหน่งไหน เป็นต้น อาจจะมีการแนะนำยูนิตพิเศษที่ไม่ได้ประกาศขายตามหน้าเว็บไซต์ พร้อมกับส่วนลดพิเศษที่ไม่ได้มีในโปรโมชั่นทั่วไปก็เป็นได้ค่ะ ลองสอบถามกับพนักงานขายดู อาจจะได้อะไรที่เราคาดไม่ถึงก็เป็นได้
เหตุการณ์สมมติ: เยี่ยมชมโครงการแล้วถูกใจโครงการหนึ่ง ห้อง 1 bedroom ขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 2,800,000 บาท

3. ทำการจองกับพนักงานขาย
พอเราเริ่มถูกใจห้องๆ หนึ่งแล้ว ตรงนี้ก็จะเริ่มมีค่าใช้จ่ายแล้วค่ะ ซึ่งก็คือค่าจองนั่นเอง พนักงานขายจะให้เราทำการจองโดยการวางเงินไว้จำนวนหนึ่ง ในแต่ละโครงการจะไม่เท่ากัน โดยปกติก็จะอยู่ที่ประมาณ 5,000 – 50,000 บาท แล้วแต่มูลค่าของห้องเรา และโครงการนั้นๆ ซึ่งค่าจองจะนำไปรวมกับค่าเงินดาวน์ในภายหลัง
เหตุการณ์สมมติ: โครงการให้วางเงินจอง 30,000 บาท จ่ายในวันจอง ได้รับใบเสร็จกลับมาเป็นหลักฐาน

4. ทำสัญญาซื้อขาย พร้อมวางเงินดาวน์
หลังจากจองภายใน 7 วัน โครงการจะเรียกเราเข้าไปทำสัญญาซื้อขาย จุดนี้ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการทำสัญญา และให้วางเงินดาวน์ในขั้นตอนนี้เลย แต่ถ้าหากโครงการยังสร้างไม่เสร็จ เราจะสามารถผ่อนดาวน์ได้เรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่โครงการกำหนด ส่วนใหญ่แล้วก็จะไม่เกิน 10 เดือนค่ะ สำหรับค่าทำสัญญาและการวางเงินดาวน์ จะคิดรวมกับค่าจองในขั้นตอนที่ 3 โดยทั้งหมดรวมกัน ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10% ของราคาค่าห้อง เช่น ห้องราคา 3,000,000 บาท เงินจอง+ทำสัญญา+เงินดาวน์ รวมกันประมาณ 300,000 – 600,000 บาท เป็นต้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีโปรโมชั่นที่ไม่ถึง 10% หรือ ฟรีจอง+ทำสัญญาไปเลย หรือบางที่ก็มีฟรีดาวน์ให้ด้วยเช่นกัน
เหตุการณ์สมมติ: พนักงานขายโทรมาเรียกให้ไปทำสัญญาพร้อมวางเงินดาวน์ มีค่าทำสัญญาอีก 50,000 บาท เงินดาวน์อีก 200,000 บาท (รวมค่าจองก็ 280,000 บาท พอดี)

5. รอคอนโดสร้างเสร็จ ผ่อนดาวน์ไปด้วย
ระหว่างนี้ก็ได้แต่รอ ร้อ รอ ค่ะ ถ้าเราไปจองไว้ตอนโครงการใกล้เสร็จแล้ว ก็คงจะรอไม่นาน แต่ถ้าเราไปจองไว้ตั้งแต่วัน Pre-sale ก็รอไปประมาณ 2-3 ปีค่ะ ขึ้นอยู่กับความใหญ่โตของโครงการ แต่ข้อดีคือช่วง Pre-sale เราก็จะได้ราคาที่พิเศษกว่าชาวบ้าน หรือโปรโมชั่นที่พิเศษกว่าหน่อยๆ ระหว่างนี้เราก็จะผ่อนดาวน์ไปด้วย ระยะเวลาไม่เกิน 10 เดือน แต่ถ้าใครมีเงินโปะก็โปะได้เลยค่ะ ไม่ต้องผ่อนดาวน์ก็ได้ ส่วนนี้เราจะยังจ่ายให้กับโครงการนะคะ ยังไม่เกี่ยวกับธนาคาร
เหตุการณ์สมมติ: ระหว่างที่รอคอนโดสร้างไปด้วย ก็จ่ายค่าผ่อนดาวน์ไปด้วย เงินดาวน์ 200,000 บาท ผ่อนดาวน์แบบปกติ 0% 10 เดือน = เดือนละ 20,000 บาท (บางโครงการมีให้ผ่อนบอลลูน ดูรายละเอียด ผ่อนบอลลูนคืออะไร ?)

6. เมื่อโครงการสร้างใกล้เสร็จ พนักงานขายจะโทรมาให้เราเลือกธนาคารที่จะกู้
แล้วก็มาถึงขั้นตอนสำคัญแล้วค่ะ เมื่อห้องของเราใกล้เสร็จ โครงการใกล้ให้เข้าอยู่ ก็ได้เวลาที่จะโอนห้อง พนักงานขายที่ดูแลเราตอนแรก เขาก็จะโทรมาเรียกเราให้ไปดูเอกสารเตรียมพร้อมสำหรับยื่นกู้ หากเรามีธนาคารที่มองหามาก่อนหน้านั้นแล้ว ก็สามารถแจ้งกับพนักงานขายได้เลยว่าสนใจจะกู้กับธนาคารนั่นนู่นนี่ แต่ถ้ายังไม่ได้คิด เขาก็จะมีลิสต์แต่ละธนาคาร พร้อมดอกเบี้ยและโปรโมชั่นในขณะนั้น มาให้เรานั่งเลือก บางที่เขาจะให้เราเลือกไว้ 2 ธนาคารค่ะ เผื่อมีที่ๆ กู้ไม่ผ่าน เมื่อเราเลือกได้แล้ว พนักงานขายจะติดต่อกับธนาคารให้เป็นการเบื้องต้น หลังจากนั้นทางธนาคารก็จะโทรมาติดต่อกับเราโดยตรงอีกทีค่ะ
เหตุการณ์สมมติ: พนักงานขายติดต่อมาให้เราเข้าไปที่โครงการ เพื่อทำการเลือกธนาคารที่จะยื่นกู้

7. รอทางธนาคารอนุมัติ แล้วไปทำสัญญากู้คอนโดที่ธนาคาร
ในระหว่างที่รอธนาคารพิจารณา เราอาจจะได้รับสายจากทางธนาคารเพื่อสอบถามข้อมูลเบื้องต้น ระยะเวลาการพิจารณาของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันค่ะ บางที่ก็เร็วภายใน 1 อาทิตย์ก็ติดต่อเรากลับมาแล้ว บางที่ก็รอเป็นเดือนก็ยังไม่มีวี่แววว่าจะติดต่อกลับมา แต่ถ้าผ่านแล้วเขาก็จะโทรมาหาแล้วบอกวงเงินกับเราทันทีค่ะ ซึ่งถ้าเราพอใจกับวงเงินเราก็สามารถตอบตกลงกับธนาคารเพื่อเลือกธนาคารนั้นแล้วเตรียมไปทำสัญญากู้เงินกับธนาคารอีกครั้ง ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกคือ ค่าอากรแสตมป์ (0.05% ของวงเงินกู้) และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย นอกจากนี้อาจจะมีค่าประเมินราคาห้อง ประมาณ 2-3 พันบาท (แต่อาจจะไม่มีก็ได้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารกับทางโครงการ)

8. ตรวจรับห้องก่อนโอน
เมื่อเรากู้ผ่านและทำสัญญากับทางธนาคารเรียบร้อยแล้ว โครงการจะทำการนัดหมายให้เราเข้าไปตรวจรับโอนห้อง ซึ่งจะให้เราเตรียมเอกสารไปด้วย แต่! ข้อควรระวังเลยค่ะ เราควรตรวจเช็คสภาพห้องก่อนเซ็นรับโอนค่ะ อันนี้สำคัญมาก เพราะเมื่อโอนมาเป็นชื่อเราแล้ว เราจะขอให้ทางโครงการแก้ไขอะไรเพิ่มเติมนั้นเป็นเรื่องยากมากทีเดียวค่ะ ถ้าหากเราไม่มั่นใจที่จะตรวจเองสามารถจ้างวิศวกรผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจห้องก่อนโอนได้ ส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่าย เริ่มต้นที่ประมาณ 1,500 บาท สำหรับห้องขนาดไม่เกิน 30 ตร.ม. เป็นต้น ซึ่งถ้าเราขึ้นไปตรวจเช็คห้องแล้วพบ defect เราสามารถที่จะยังไม่โอน และแจ้งให้ทางโครงการแก้ไขก่อน และรอให้ทางโครงการนัดหมายวันโอนอีกครั้งในครั้งที่สอง เราสามารถตรวจเองเลยก็ได้ หรือถ้าไม่มั่นใจก็จ้างวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาตรวจอีกครั้ง (ปกติแล้วค่าจ้างจะถูกลง หากจ้างคนเดิม) ซึ่งถ้าครั้งต่อไปการตรวจห้องโอเคแล้ว ในวันนั้นเราก็สามารถไปเซ็นโอนกรรมสิทธิ์ห้องได้เลย

9. สภาพห้องสมบูรณ์แบบแล้ว เตรียมไปโอนกรรมสิทธิ์กับโครงการ
มาถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว ซึ่งราคาห้องส่วนที่เหลือต้องจ่ายจะเป็นราคาห้องที่หักกับค่าจอง+ทำสัญญา+เงินดาวน์ ไปแล้ว และจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนอีก สำหรับคนที่ได้วงเงินกู้น้อยกว่า จำเป็นต้องมีเงินสดอีกก้อนหนึ่งเพื่อจ่ายในวันโอน แต่ถ้าใครวงเงินสูงกว่า ทางโครงการเขาจะหักค่าใช้จ่ายวันโอนออกจากเงินกู้นั้นเลยค่ะ ซึ่งแต่ละโครงการก็จะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไปค่ะ บางโครงการก็จะมีโปรโมชั่นฟรีค่าโอน ค่าจดจำนองก็จะทำให้เราประหยัดไปได้อีกเยอะเลยทีเดียว

10. เข้าอยู่ได้เลยจ้า
ทีนี้เราก็ได้ห้องคอนโดเป็นของตัวเอง พร้อมเข้าอยู่ได้เลยจ้า แต่อย่าลืมนะคะว่า สำหรับห้องเปล่าที่ไม่ได้เฟอร์นิเจอร์ใดๆ มาด้วยเลยนั้น เราก็ต้องมีเงินสำหรับตกแต่งห้อง ซื้อของเข้าห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ซึ่งก็ต้องใช้เงินอีกก้อนใหญ่เลยทีเดียวค่ะ ยิ่งถ้าจะ Built-in ด้วยนั้น ต้องมีงบหลักแสนขึ้นไปอีก อย่างไรก็ตามก็มีหลายโครงการที่มีโปรโมชั่นให้ฟรีหลายรายการ ก็จะทำให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้อีกเยอะ เพราะฉะนั้น ก่อนเราจะซื้อคอนโด เราต้องมีเงินก้อนอยู่ประมาณนึงก่อนค่ะ และโปรโมชั่นดีๆ ก็เป็นสิ่งสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดเหมือนกันค่ะ